主办：新浪网 民生银行
协办：新浪房产南京站 民生银行南京分行
时间：2007年4月13日
主持人：在论坛开始之前，我先给大家布置一个作业，在座的分别为开发商和银行系统的的金融专家，请开发商写几个需要咨询银行的问题，银行也可以准备一些跟开发商沟通的问题，互动开始的时候，大家可以相互探讨。好，论坛正式开始。
首先非常感谢大家能够光临本次论坛，我是这次论坛的主持人，新浪网的刘相龙。请允许我介绍一下我们的新浪•民生银行2006—2007年中国地产创新峰会。这个创新峰会是新浪地产独立策划的一个大型的论坛，从2003年到现在已经有四年的时间了，在业界取得了比较大的影响力。在北京，参加新浪地产峰会有当时的地产大腕还有经济学家、学者。今年是新浪网和民生银行联手做一次大的峰会，也希望能够通过本次峰会探讨一些当前的热点问题，进而能解决一些问题。能够为当前这个房地产的和谐发展做出一些思考性的借鉴。今天的主题是新形势下地产商的金融创新。首先请允许我介绍一下出席今天的民生银行的领导和嘉宾。他们分别是中国民生银行南京分行的副行长于启春，南京分行行长助理吴德平，南京分行的曹晖，南京分行的夏云。下面介绍一下今天的地产商。我就不按顺序说了。他们是苏宁集团的杨晓峰，南京锋尚副总经理刘宏，南京市城市建设开发集团有限公司营销中心经理陈震，明发集团项目总监丁峰，长发集团客服部谷俊，江苏融侨集团的邹伟芳，还有我们天正集团办公室主任顾红艳女士，银城地产的周丽芳。欢迎你们。
我们知道房地产和金融是兄弟关系，是密不可分的。今天到场的都是房地产的精英，下面我们和民生银行的领导一起来探讨一些问题。首先我们有请南京分行的吴德平行长助理发言。
吴德平：尊敬的各位嘉宾，下午好，十分荣幸参加民生银行和新浪网举办的地产创新论坛。我想借这个机会，就民生银行南京分行对目前南京房地产的项目开发遇到的问题和做法，和大家进行探讨。在这里我把南京民生银行的主要情况和大家介绍一下。南京民生银行成立于2000年3月份，今年正好是7周年。7年时间，南京民生银行到目前为止，各项总资产达到320亿，各项存款是280亿，各项贷款余额是235亿。我认为，在南京所有的股份制银行当中，民生银行的发展速度、经营效益、资产质量是最好的。我们秉承着互惠双赢、相互支持的理念，和南京各界的地产商包括在座的不少嘉宾都有合作关系。
目前南京的房地产，价格上涨幅度较大，现有的房源储量相对较大，总量为680万平方米。但是我认为现在南京房地产市场还是普遍看好的。这个结论主要基于南京市健康的经济发展，居民的收入水平以及近几年城市化进程的加速推进。从这次的房交会就可以看出来，楼市成交相当火爆。前段时间我们总行的相关领导到南京来调研，对南京的房地产市场十分肯定和看好。所以下一步民生银行将对南京的房地产市场加大支持的力度。包括我们在座的有合作的，我们继续加深合作。这是我想讲的第一个认识，我个人的一点肤浅的认识。
第二个方面，基于以往的合作，我们发现开发商在项目贷款当中主要存在三个问题。
1、项目公司的资本金问题。这个是国家121文件严格要求的，必须达到35%，某些项目公司达不到基本要求。
2、四证问题。项目开发四证齐全才符合贷款条件，许多开发企业由于建设速度和销售等方面的原因，很难满足。
3、土地和在建工作的抵押问题。
针对这三个问题，我行近期内部也在讨论。国家的政策我们要执行，金融监管部门的要求我们要遵循，所以这几条确实是规则，不能有过大的弹性。
第三个方面，我们总行和分行也在研究，下一步如何加大对房地产贷款的力度。今天借这个机会一起沟通一下。如何加大对房地产的项目贷款的力度。我们考虑以下几个方面，一是房地产项目开发的区域，目前我们选择主要有五个。主城区、江宁、仙林、新市区以及江北，江北主要集中在浦口。溧水、六合这方面我们原则上不考虑。主城区的房源现在十分紧俏，价格不断上涨，但是六合这些地方不是太乐观，太理想。
二是对开发商的选择。我们民生银行在这方面主张选择一些实力较强，品牌有优势、信誉良好的开发商进行合作。
三是在项目上面，要尽可能的选择大一点的项目，由民生银行一家承接。只要相关手续齐全、条件符合都可以支持。
四是针对南京经济适用房的建设。这是今年市政府高度重视、加大力度建设的一个方面。我认为经济适用房的建设，无论是税费、价格优势、销售，都是比较乐观的。
下面，我个人给开发商提一点建议，
1、目前开发商的市场是乐观的，很多开发商的融资需求量比较大，在这里我建议开发商的融资应该多元化、多渠道，银行项目贷款只是一个方面。包括资本市场，房地产信托，房地产基金，这些都是应该需要在座的开发商认真探索、认真研究的融资的新渠道。银行在这方面可以给你们提供一些顾问、咨询等方面的金融服务。
2、在南京存在许多知名品牌的开发商，作为开发企业，应该做大做强，做出品牌，依靠自己的实力、品牌在这个竞争中取得优势，立于不败之地。所谓市场经济，优胜劣汰是必然趋势。经过这几年的发展，有不少企业已经被淘汰出局。下一步我认为还是要靠企业的品牌、实力才能够在这个市场上立足，才能持续发展。这是个人的几点认识，供大家探讨。谢谢！
主持人：感谢吴德平行长助理的发言。他讲到项贷的三个问题。也阐明了民生银行的投资方向，相信在座的各位应该已经体会到这番话的意思。应该是抛出了一枝橄榄枝吧，刚才他提到一点，就是南京的经济适用房建设。在北京，今天新浪房产的头条也是北京的经济适用房将不再仅供给拆迁户，可能面向社会公开销售，对于开发商来说这个也是一个蛋糕，我不知道在座的开发商会不会考虑这些。另外从社会责任感上来说，这也是为国家分担一点责任。接下来我们有请南京分行的副行长，零售银行的市场总监于启春发言。
于启春：大家下午好，首先对于参加我们这次高峰论坛的所有的开发商、开发企业表示热烈欢迎，同时也对新浪网能够给我们提供这样一个交流宣传的平台表示感谢。刚才吴行长的讲话，是针对银企合作，主要是阐述我们民生银行的一些政策。我主要阐述一下民生银行对于我们个人按揭的一些产品优势。
我阐述的问题是从三个方面进行的。
1、民生银行产品的种类。现在银行给贷款客户提供的按揭品种是多种多样的。有些产品推出来，我们也要去研究一下，才能知道这个产品到底是包含什么内容。其实，从本质上来讲，实际上就是贷款的额度和期限的匹配问题，万变不离其宗。国家对这方面是有严格规定的，银行就是在这个框架之内对额度和期限进行组合。但是组合好坏，水平高低，是不是适合市场的需要，各个银行之间存在差异。现在，民生银行有五项产品在当地，或者说是在全国的个贷市场里面是比较受客户欢迎的。一项就是我们最基础的住房按揭贷款，这个是各家银行都有的。但是我们的创新在还款方式上，称为组合还款，根据你的年龄，根据你的收入情况，进行组合。比如说我现在收入不错，但是考虑到将来我的收入可能是递减的，我可以先期的还款额高一点。还有一个例子，我现在是刚刚工作，我可以现在还款的金额少一点，先2000元，下个月再2100元，按期递增。
第二个是转按揭贷款。主要是针对这样的客户的需要，比如说我在两年前买了一套房子，当时的房价可能是100万。但是到现在房子已经升值为200万。根据实际情况，我们可以通过转按揭的方式把房子增值价值贷出来，将按揭期限转成30年。
第三个就是业主经营贷款，最高额度为3千万。对于一般的经营业主来讲，是一个很大的额度。利率可以在基准上进行调整，贷款期限可以长达10年。
第四个是自助循环贷款。自助循环的特点就是3A。哪3A呢？Anytime、Anywhere、Anyhow，即任何时间、任何地点、任何方式。可以通过电话银行来进行查询贷款的发放、归还，可以用最短的时间，比如我今天贷款，明天有钱，明天就可以还款。
最后一款产品是按揭开放账户。最长的期限是30年，额度内可以自由使用，是一个理财账户。这是什么概念呢？比如说购房者，在买了房子，办理贷款以后，有贷款账户，也有存款账户。按揭开放账户把这两个账户统一了。只要账上有钱，随时可以归还；什么时候缺钱，随时可以贷款出来。是非常自由的一种还款模式。这种模式不单单对于一手楼，对于二手楼也同样适用。在我们目前试用的时候非常受客户的欢迎。这个模式也是开发商对购房的业主体现出一种服务。因为我们提供的这种贷款方式，降低了他们的预期支出。这款产品是民生银行的一个拳头产品。
2、在效率上面，我们给的承诺是：在资料齐全的情况下，一个工作日放款。而且大家也不要误会，所谓的资料齐全就是银行设置一些人为的障碍，认为资料可能提交不齐全。我们的资料都是要求个人提供的一些最基础的资料。基于对老百姓的信任，对楼盘的信任，这是第一位的。同时我们要求客户提供一些最基础的东西，保证签字、身份证都是真实的。
3、为业主、开发商提供最好的服务。对于客户的服务，我们跟开发商的目标是一致的。就是让我们的业主、房主体会到开发商和银行应该提供的服务。民生银行提供的不单纯是对于按揭或者贷款本身的服务，这种服务是延伸的，让业主有一种贵宾式的待遇。比如我们提供给每人一张民生银行的贵宾卡。可以享受我们一些基础的理财服务。简义的理财就是怎么让资产增值。实际上按银行的专业角度来说，并不单纯是这样。理财，我们是规划一个账户管理。账户管理是什么呢？概念是我作为一个客户，在这里购房，每个月有固定的支出，这个支出怎么来跟收入匹配，银行有那些产品最适合你？分析出哪些是你的长期支出，那些是你的短期支出。我们可以提供一些最基础的、跟日常生活密切相关的产品。比方说我们在座诸位，每个人的一些代收费是怎么完成的？实际上这些项目是在银行的一张卡上都可以完成的。包括电话费、水费、煤气费都可以来完成。在我们的柜台、网上、自助设备上都可以完成。但是现在很多的客户对于银行并不了解。所以我想这些客户在开发商那买了房子，应该享受到我们提供的一整套的服务。并不单纯是贷款的服务。其次，客户有贵宾卡，我们可以提供积分服务。比如说你的积分达到一定的程度，我可以给你提供机场贵宾通道服务，有专门的人给你换登记牌。另外我们还有高尔夫通道，就是一些高端消费。有专门的医疗健康通道。所以我说的第三点就是提供的一整套的金融服务。有些开发商，对民生银行有一定的了解，但是有些开发商并不是很了解民生。前两年，民生银行在房地产按揭市场上，涉入的并不是很深，跟有些银行比起来还是有学习的地方。从今年开始，我们的目标就是通过我们的产品、效率、服务，成为南京房地产金融市场上一个有力的竞争者。好吧，我就讲这么多。谢谢！
主持人：我在北京的时候跟经济学家做访谈的时候，有位经济学家就说，银行有的是钱，但是开发商没有钱。这是一个矛盾，为什么呢？因为他们之间缺少沟通，缺少桥梁，我也希望通过本次论坛能够使得南京本地的开发商、或者说外地来南京开发的开发商能够通过这个桥梁跟银行进行接洽，这样就可能解决双方的问题。刚才于启春行长提到了整套服务。这个是象我们这样的买房的贷款人需要的。刚才提到了三个方面的银行的按揭话题。在座的开发商肯定有一些问题跟我们民生银行的一些领导嘉宾沟通一下，因为我在海南的时候，我和南京锋尚的张总聊过，所以就先请南京锋尚聊一下，有什么问题可以提问？
南京锋尚：民生银行在个人的按揭方面，我们有过合作。当时我的感觉是什么？我觉得一个产品有很多样化的东西供我们选择。另外他们这边办事的效率非常快。今天客户要签合同，一个电话过来，你们的工作人员在很短的时间内就可以到场。第三个，在服务上面，一个是我们房地产的开发商感到你的服务很到位。
第二个也让我们的业主感觉到你们的服务很到位。
主持人：我怎么感觉好像是于行长跟你交代过的啊？
南京锋尚：我不是义务做广告。你刚才说到吴总，说到开发基金的人，我前段时间和江南春在喝茶的时候也和他聊过这个问题。银行有钱的，开发商再有钱也是缺钱。我觉得江南春的一段话讲的非常好。我当年做传媒的时候，我拿8百万铺两幢楼，当我把这两幢楼铺好的时候，可能要花半年的时间，当我把这个铺好了以后，我发现这剩下的十几幢，二十几幢楼都已经被其他人装好了。
我觉得现在这个市场，特别是南京市场好像是一个战国时代的状况。
主持人：群雄奋起。
南京锋尚：我觉得一方面是用自己的钱，一个是用别人的钱，比如说是银行的钱。我们南京锋尚之前和美林合作，也是处于这个想法。
主持人：在邀请下一位嘉宾发言之前，我介绍一下刚刚到场的嘉宾，他是南京中海地产有限公司营销部的助理经理马迅。欢迎您。
刚才南京锋尚阐述了一下，存在一个问题，就是在开发的过程中，有没有遇到这个资金链特别棘手的问题？在座的几位有没有遇到这样的问题？因为国家不断的出台政策来调整房地产商，总的来说开发商还是不敢接受这些钱。考虑到自己开发过程中会遇到的问题可能会三思而后行。
天正集团：我来说一下。我今天看到民生这个名字就特别的温暖。国计民生。这个名字非常的温暖。就是冲着民生银行这个名字。刚才吴行长提到对我们开发商的希望的时候，主持人也特别提到一点，希望更多的介入经济适用房的建设。特别是在目前的高速上涨的房价和大的销售量的前提下，更多的关注我们这个民生的问题。我是一个做过十几年的新闻记者。我对南京的情况有些了解。我们南京前几年曾经做过经济适用房、还有中低价商品房。这种房不仅仅是面对拆迁户。它有杠杆，就是你这个人均的年收入是不是达到低保线。我了解到很多的项目，政府也把这个做为一个重点来做。这不仅是政府的事，也是我们企业的事。但是这个以前是有政府划拨的。没有进入市场环节，不是你想做就能做的。但是如果开发商有这个机会，不管是从企业的健康发展的角度，还是社会责任感的角度，我们都会积极的参与进来。我想很多企业在这个问题上都会有共识。我们的企业在2005年的12月30号，南京挂牌拍卖的一块土地，幕府西路30号，这是我们天正集团收购的一个企业。是我们出让的一块限价商品房。出位土地出让的企业来讲，这是我们的一种责任和骄傲。我们在市场的经济过程中，我们在里面起了一点的作用。发挥了一点点的热量，我们很庆幸也很高兴。及时参与到中低价的商品房，不是说让你补贴钱进去，还是有一个正常的运营空间的。
它还是有一个限制的，不是让你亏本去做。这不仅是我们天正集团，我想我们在座的很多的房地产公司，都有这样一个共识。刚才两位领导也介绍了民生银行的一些特色产品和服务，其实我们房地产企业和银行是合作伙伴，选择伙伴，就会谈到品牌信誉等方面。所有的银行都是这样选择合作伙伴的。信誉不好的前景不好的，大家都不会去做。银行只做锦上添花的事，不会做雪中送炭的事。你们甄别这个合作伙伴和客户的时候有什么特色？原则大家都是一样的。有什么特色？第二个问题就是，就像房地产企业之间有竞争一样，现在的银行也面临很激烈的竞争。比如说对它的再建工程，土地包括后面信贷等方面，你们有什么特色的服务迎合客户？为这样的合作伙伴提供什么样的特色服务？谢谢！
主持人：刚才天正集团的顾女士提到两个问题，一个就是银行为什么不做雪中送炭的事情？他们会考虑到一些风险的问题。还有他们有什么特色？这可能是银行这边要做的一些功课问题。希望银行这边考虑一下，一会再回答。接下来有请苏宁地产的代表。
苏宁：我们苏宁地产从80年代就已经进入地产业了。在市里开发一些小盘。苏宁做大做强是从两年前在江北市场做了一个天润城和威尼斯水城这两块。我们现在和民生银行也有合作。在天润城这一块的。刚才吴行长也提到土地和在建工程的抵押问题。我们这个天润城的销售速度和市内不大一样。有所差异。基本上推出来一个星期左右就消化掉了。转成土地以后我可能一个月就开始销售。可能一笔贷款的使用时间就一个月不到。这样不管是对我们企业来讲，或者是银行来讲可能并没有什么经济效益。所以对银行的贷款都是做前期的投入。目前来看，情况还是不错的。希望民生银行这边看，是不是能够再继续合作下去？刚才讲到，中低价房这块，刚才我们和天正这边一样，我们拿块地也是根据区政府规定，建造了16万平米的中低价房。这一块也是保持了微利。对于企业做大做强，对于信誉、名誉都是有好处。对社会的责任感来讲，我们是对政府的分忧解劳。目前我们通过各种房票陆续来拿，基本上已经差不多了。应该讲，对公司在社会形象上有所提升。现在，就是在05年的12月份正式上市了。整个集团想出去发展。
吴德平：异地这一块比较难的。
苏宁：这个还是设想，我们总体土地还是在江北，这块的土地量还是比较高的。对于金融创新展开一些投入，希望继续合作下去。像个人按揭这一块，我们对银行这边，要求下放速度有一定要求。我们在三、四家银行相比，你们民生银行在服务这一块还是举大拇指的。希望再合作下去。
主持人：希望合作得更加愉快。但是我这里有个文章说房地产融资渠道单一，现在国内房地产的投资额和贷款的比例是占到70%的。使金融界的按揭出现不良贷款。
苏宁：刚才讲到的多元化，我们也在努力往这方面努力。因为就目前看，银行贷款对于我们融资这一块主要集中在银行贷款。所以我们在去年也是在江苏省国土联合发展一句话，对社会进行募集资金。这一块运转不错的。我们也在积极的通过短期融资金，或者是上市这一块来进行。我们是希望通过多渠道的融资方式。
这也是你们在开发过程当中遇到的投资创新的一些经验。可以相互借鉴。下面我们有请南京中海地产有限公司的马经理：
中海地产：我们南京中海地产有限公司要谈的几个大方面的，不应该谈我来。这个主要是由集团来调拨的。我想作为我这边来讲的话。之前也有一些银行在合作，我想说提个小小建议，现在对于很多开发商来讲，房子做按揭的已经非常多。但是现在很大的一个难题就是车位问题。大家都在想车位是一个很大的难题。我想民生银行能够在车位贷款这块，现在物权法出来以后，车位已经有自己的产权了，现在已经非常明确了，怎么来处理这些贷款的问题。能够使他更加灵活的采取个人的付款方式。实际上也是帮银行做了一个资源的融合。开发商来讲也是一个细化车位的方法。很简单的一些问题。谢谢！
主持人：车位的问题，我们怎么用新的方法去解决这个车位的问题。
民生银行总部：民生银行总行的代表，我们2003年就有一个贷款，里面包括了车位的贷款。您在按揭小区里面的相对应的车位我们有一个配套的服务。这个我们2003年就已经开始做了。
中海地产：我想说，有些银行，不允许车位有贷款。那么能不能再灵活一下，如果我房子不在你这边，是不是车位也在你这边？
民生银行总部：如果可以处置的话，可以做的。
于启春：当时，为什么在实施的过程中遇到一些困难？主要原因在于当时很多车位的产权不明确，都是以长期租赁的形式存在的。在这种状态下，银行无法对这样的物业进行抵押贷款和按揭服务。现在物权法出台以后，车位的产权明晰了，银行在操作的时候跟房屋贷款没有任何区别。甚至我们下一步准备有条件有步骤的提供一些装修贷款。装修和车位比起来有一些特殊性。比如装修的定价、标准的问题。我们会逐步的进行。但是首先一点，车位贷款是没有问题的。但是你刚才提到的单独的车位贷款，作为银行来讲，个案是没有问题。但是作为一个整体，你这个小区里面只有车位没有房子，可能会有问题。
城开：很高兴参加这次峰会。很高兴昨天收到民生银行的信用卡，也成为了民生银行的客户。我对民生银行也是非常有兴趣的。实际上，开发贷款这一块，包括个人贷款这一块，刚才吴行长和于启春行长所说的，他们对开发商所遇到的问题非常的多。我们现在有很多的外地项目，包括省内的其他城市，比如扬州、连云港这些城市我们拿的项目很多，考虑到拿地的过程和地方政府的要求，我们必须在当地要注册一个法人公司。但是我们现在这种银行，国内的银行对贷款审批的条件，自有资金的问题、资质的问题。包括一些开发经验，开发面积上的认识，一些新的开发公司，在当地可能有更好的，完全是依靠集团公司这块把资金拨出去。所以我想，从民生银行这边，怎么样对一个集团的大的客户，对他的异地的开发项目进行贷款的相应的政策？
主持人：异地开发的资金怎么样来解决？
城开：异地开发的项目我们觉得是比较好的项目。
吴德平：异地的开发项目，南京有不少的开发商都已经向外拓展。 城开：在我们银行管理系统来讲是跨区域的，或者是跨分行的管理，像这种有没有什么办法或相关的政策？
吴德平：异地的话，我就没有办法给你封闭，做起来比较难一点。 主持人：这个方面，银行在这个方面受到异地开发资金的限制吗？
吴德平：我们总行原则上就不支持。
主持人：为什么不支持呢？
夏云：我想一些大的房地产公司，经过几年的积累和发展，有的成为上市公司，或者是全国性品牌公司，我们会考虑一些集团性的授信，而不一定是给一个项目。你得到一个资金，有一个统筹的安排，分散多个地方。到时候我们会出于一种集团的形式来考虑。这个是视各个公司而异了。
于启春：我再补充两句。刚才你也提到一个问题，问到民生银行，和其他银行比起来，对于开发商的支持和合作，有什么特别的地方？银行和开发商的合作应该说是非常同质化的，因为大的政策背景是一致的。刚才我们的主持人也提到，很多的开发商的负债率过高的问题。一般来说，开发一个项目需要银行的融资。从单个项目来讲，银行有可能认为风险不大，但如果所有开发商都高度依赖信贷资金，一旦市场发生变化，会影响到整个信用体系。在这种背景下，121号文件要求开发商自有资金要达到35%。同时“四证”齐全后，银行开发贷才能进入。房地产企业资金集中管理是一种趋势。单个的项目公司，自身很难达到121号文件的要求。所以，银行和开发商都必须适应政策的要求和环境的变化。
主持人：既然刚才讲到这个项目，下面就请我们的明发项目总监丁峰来谈谈。
明发：谈到明发，大家第一反映就是江北的滨江新城。也是江北的第一个吃螃蟹的。整体来说是做的很不错。明发是一个厦门的公司。2004年在厦门做了一个成功的SHOPPINGMALL之后，就已经成功的把这个项目成功的做到这边来。它一直扮演的是一个城市的开拓者。它是做了这样一个想法。可能作为一个中国的连锁的造MALL专家。在做SHOPPINGMALL这块打算做一个连锁。目前除了厦门之外，有南京、河西、扬州、合肥四个项目都已经在启动。无锡那边可能已经进入了销售阶段。南京这一块可能在9、10月份对外推出。还有合肥和扬州也是马上准备开工。这是四个商业项目。我们知道在做完住宅之后，商业项目的动作比较大。吴行长刚好提到融资的多元化的问题，这是我比较感兴趣的。大家一直在谈国内的融资是比较单一化的。我们是不可避免的看到这个问题。尤其是目前国家的政策，我们更要进行融资的创新，我们考虑到，在目前，03年、04年大家都是朝着这个国际的新的房地产信托的投资资金发展。目前在国内并没有成功做起来的。可能是因为它的政策、法律环境还不健全等，包括没有专业的人才队伍的整合。但是我们也看到好多国内的企业在努力，比如说万达他们和澳大利亚的麦克马公司进行了合作，做这样的资金合作方式。就是万达的商业广场的发展方向。我们也在考虑，如果说每几年做这样一个SHOPPINGMALL，一年内开多个这样的SHOPPINGMALL，资金压力是相当大的。向问到民生银行这一块，我们看到好多，比如说越秀的上市，梅林，摩登他们大的这种投资基金来操作。我们想看看，更本土化一点。民生银行刚才提到了有顾问的服务。我们这一块在商业项目的合作上又有一个比较深入的合作的发展，这是我比较关心的。
曹晖：资金链的问题，包括异地开发企业能不能贷款问题。也是我们银企双方遇到的一个共同问题。银企双方是共同互惠的。都要寻找增长点。比如明发在南京是一个异地企业，我们要想方设法的支持它，要找一个最好的方式。
第一点，创新问题，民生银行已经是迈上股份制银行的前三甲了，我认为我们的机会是创新。这几年，你说外地的这个房地产企业进入南京的不少。而且做得都比较优秀。实际上当地银行都是支持的。我们民生银行这几年，为房地产的企业创新上也是动了不少脑筋。想了不少办法。我们一定要有创新的思路去做我们双方的合作关系。
刚才明发代表讲的异地的商业地产证券化问题。我认为这是一个很好的模式，根据地产收入，或者通过一定的集团公司做依托，管理好，可以发行理财计划。收益能够比储蓄高一点，那买的人很多。民生银行在这个方面已经做了一些探索。我讲什么意思呢？就是我们大家一定要有创新的思路与合作，可能我们现在拿不出我们很明显的产品跟其他银行有不一样的地方。但是我们一定会找到一条合作的道路。 第二点我认为是要多沟通。有一些问题我们在一起多沟通以后，可能找到一条合作的道路。我虽然是搞个贷的，但是我们对个贷人员的要求，就是一条龙服务，你要把开发商，开发企业要做成功，可能要从前期项目储备就要开始。帮助他们开始找项目，帮助他们融资。我们现在谈了好几家开发商，正在帮助他们解决前期项目贷款问题。可能到后来做按揭贷款就是顺其自然了。同样也不是贷款就完事，我们更重要的是要给这些客户提供一些服务。为什么要到民生银行做按揭贷款？我们提出一个目标。就是在民生银行贷款，利息是最省的。另外对于开发商，我们也讲了，民生银行这么多的资源要共享，我们的贵宾客户也好，普通客户也好，他们都要买房，不知道到哪里去买。不知道那里的开发商比较好，这个就可以通过我们的平台，推荐楼盘和企业。另外就是我们的服务体系，包括民生银行的一些增值服务。这也是一种合作方式。另外我感觉到，我们银企合作最主要的还是诚信，如果我们站在一起，都从各自企业的发展的角度去寻找新的市场，银行如果从企业的角度去考虑银行，企业站在银行的角度去考虑企业。我们共同站在客户的角度来研究我们的市场。我想我们这个合作前景是越来越大的。对创新业务，谁接触的早，谁沟通的多，赢得的可能性就大。我们的目标是明明白白贷款，巧巧妙妙理财，轻轻松松生活。
主持人：你刚才提到房奴，而且我还是民生银行的房奴，你刚才说的明明白白的贷款这是很多个体消费者的一个问题。
曹晖：我们推出一项服务，就是贷前咨询规划服务。比如说你40岁的人，你要贷款多少？我们建议你贷款多少年？选择哪种方式？我们给你做一个规划，你可以选择不在民生银行贷款，但是你可以选择适合你的贷款方式。
主持人：这样银行和消费者的距离就拉近了，可以选择自己的最适合的方式。
嘉宾：我们就提出，我们没有最好的贷款方式，但是有最适合你的贷款方式。
主持人：在很多的个人贷款、买房人都会遇到。我不知道你们在工作当中也会遇到我这样的不明明白白的贷款的人，因为好多的人都会遇到这样的问题。
南京长发：我们和民生银行的合作是从05年开始的。吴行讲的这个开发商的贷款问题，目前没有多少问题是我负责的。我主要是负责按揭贷款这方面。个贷这方面想咨询一下专家，也是我们客户比较关注的两个问题。第一个就是关于现在的提前还款的违约金方面。据我所知，就是杭州已经有违约金的说法。我们南京这块会不会有这一块的违约金的说法，如果有的话，会怎么收？还有一个关于现在我们这个项目，我们现在主要的消费项目是对比较大的企业来讲，他们会买那种法人按揭的问题。我了解了一下，法人按揭现在做比较困难。就算有个别银行可以做的话，好像周期要到一个月、或者一个半月的样子。这个对于我们开发商就是问题。
曹晖：提前还贷、违约金的问题，其他的银行我们不评论人家。但是我们民生银行我们来讲是无障碍的，可以随时提前还贷。
于启春：刚才您提到的违约金的问题，有一点可以告诉我们的客户，只要你跟民生银行签合同的时候，里面没有这个条款，我们银行是肯定不会收的。
第二个，这是属于银行的流程的问题。个人按揭和公司客户贷款审批流程不同，会造成审批时间差异。
南京长发：我们现在基本也是。
主持人：如果有客户提提前还贷，你们怎么解决？说服他们？
贵宾：这一点，民生银行比较大气，我们不设限制。其实跟开发商和客户的沟通机会是很多的。
主持人：我要仔细的考虑一下还款方式了。
接下来请我们的南京银城。
南京银城：我不是做资金这一块的，有什么问题的话，可以会下来跟银行交流一下。
邹伟芳：我本来想问一下融资这一块有什么特色？他们刚才已经问过了，也回答过了。
于启春：这个问题我们只能这样来回答，我们只能在国家的政策框架内进行合作，进行沟通。
主持人：刚才我们谈到了钱的问题、融资的问题。是一个很严肃的问题。没有钱不好办事。接下来我们稍微轻松一些，谈谈南京的一些房地产发展怎么样？在座的开发商应该说会有自己的发言权。我在下飞机来这里的路上，看到了很多的开发商做的一些宣传，我了解到南京的房价不比北京低，甚至于还要高。都已经达到1万5了。我不知道是不是开发商推上去的。
顾红艳：我先谈一下。这是土地的稀缺导致了这个现象。我们是当时的南京地王是5.2亿，当时大家也一直非常关注。到现在为止，我们的销售均价，去年是1.1万，上个月，我们推出了我们的2号楼，这幢楼现在是1.4万。目前在南京，这个主城区范围内，我们是在一线的阵容里面。但是比北京高的话，我就不敢苟同了。你要是在北京的老城强里面，你们是4、6万往上冲的啊。你说那个贡院街，当年是几万块的啊？它界别身份，你要是太通俗了，有钱还不卖给你。它的共性还是因为资源的稀缺性决定的。我们集团是从浙江过来的。当时我们进入市场的时候，也是做了市场的定位和调研。我们拿了这块地是请了著名的公司来做调研。我们以地王的高价位来拿下这块地。南京是作为长三角的中心城市。它的功能空间还没有被发挥出来。它目前的楼市的健康发展是受一个供求关系的影响。南京的人口是6百万，将来，市长也提过了，在一段时间内达到一千万的人口，这部分人要解决居住。就是经济适用房也要解决这个居住需要。增加收入的人群本身就有改善居住环境和条件需要。二楼要往三楼跳。所以它有一个阶梯式的增长需求。所以我们觉得这个发展，只不过是从去年下半年到现在，我们作为业内人士，在这阶段快了一点。这点也不是我们愿意看到的。
但是我们看到的，比如说我相对了解的，我们南京城中的这一块，为什么增长这么快？我们了解房地产开发有一个规律和周期性。拿到地之后，至少在1年到2年开始销售，3年开始销售。我们回头看看，在04、05年，南京在这一块推出的土地总量有多少？住宅有多少？还是非常的稀缺，去年2006年下半年，南京网尚就做过调查，南京老城的供需现在是1：0.26。有一个人买房，但是只有0.26的供应量。这个供求关系导致了它的稀缺性。我还想谈到，房地产从90年代后期，从一个市场产品，以前是福利分房，这几年来，房地产市场的质量，它营造的生活氛围，不管硬件、软件，我们也叫产品化，它实现的升级换代的速度也非常快。通过本身的产品质量，革新、创造，提升了自身的价值。比如我们的天正湖滨，，我们做了一个活动，叫印象德国。我们把它定位一个高档产品之后，我们回头来看我们这个产品。从隔音、外强保温、安全保卫系统、大部分都是做的德系的产品。那我这个产品的附加值就很高，他自然要体现在他的销售价值上。是不是这样呢？对于我们谈到一些看法，我们觉得太快，政府老百姓、包括我们行业、企业本身都是不愿意看到的。政府希望国泰民安、老百姓希望安居乐业，企业希望基业常青。过快、过热的发展对谁都没有好处。所以我们通过这些年的发展，大家能够达成这样一些共识。
主持人：发展太快是不好的。
南京锋尚：你说市场发展过快，你不能说是市场发展过快，是需求导致。
吴德平：我们也做了一个调查分析，南京的房地产市场，这两年市场价格走得比较快一点。品质好的，涨的更快一点。
南京长发：南京的房地产对周边城市的辐射，我朋友让我给他们做购房分析。他们在南京是没有房产的。但是他们的孩子在南京学习，就业，他们就想在南京买个房子。这就增加城市化进程了一个客观的需求。
曹晖：这个跟我们南京银行的健康发展也有关系，南京的银行发展的比较好，无论是开发贷、还是按揭贷款，都是基本上满足供应的，所以符合企业发展的需求。
南京长发：符合市场规律，优秀的物业、售后服务好的，它的保值好一点的，会经得住时间的考验的。
主持人：南京的房价还能涨到什么时间就开始不涨了？
南京长发：这个问题没有人能够回答你。就像同样的问题我问你北京的房价？
主持人：前两天我正好做了一个调查。上海的房价6年来首度下跌。下跌真正的原因还不知道，但是有所下跌。做了一个调查之后，有55%的人，他们认为北京的房价会下跌。为什么呢？他说，2008年之后，从现在开始到2008年，到奥运会结束之后，这块的房价是稳步上升的。至于上升的速度是多大，还不知道。但是在上升。到2008年之后，大家认为会出现一个转机。从其他几个国家举办过奥运会之后，奥运会一过，经济就开始回落。房地产经济跟整个国家的经济有密切联系。
南京长发：这就要看举办这样一个运动会，对整个国民经济的影响的力度有多大。但是中国是一个大国，它是持续发展的一个国家，中国有10%左右的增长率，举办运动会对我们的国力有怎样的正、负的影响？
你那个地方的房子多，不代表这个地方的房子也多。你那个城市增长15%，不代表这个城市的增长是15%，这是一个区域的差异。怎样评价房价会下跌。一个是从统计方法和口径有关系。你是把这个扩大了的所有的存量做一个基数，还是把同样地区不同时间的同比的增长做为一个基数。我个人认为这个增长的速度会有回落。但是增长的趋势，在中国这样一个发展的国家，可能还要持续比你认为的比较乐观一点的时间。
主持人：再回到南京的楼市上来。是什么动力促使了南京的楼市持续这样的现象。除了放量之外，还有没有什么不同的观点？
南京锋尚：我认为购买力和放量是一个方面。南京这个城市，我觉得他在现在还是一个二线的城市。北京和上海生活方式还有房地产这种产品其实和南京当地的产品这种差别我觉得还不是一代两代的问题。我觉得南京的市场，它的购买力还有一个很强的购买人群。他拿了这笔钱，我原来在上海的时候，很多朋友说，我这边的房子卖给了南京的朋友。可能南京的朋友有钱了可能到上海、北京，外地去寻找一个好的适合他的东西。南京这个地方，我认为，它缺乏一个好的产品，一个是缺乏一个好的生活方式。这个城市它不缺山水的资源，它是一个山水成林的城市。就像我们南京锋尚，我结合我们南京锋尚来讲，一期均价可能在1.3万，现在二期，31号开盘的二期，价格上涨了20%，现在是1.7万。我一期的业主就已经增值了70、80万。我二期31号开盘，开盘的当天就已经认购了31套。基本上二期马上就要结束了。
南京锋尚：我总共就160套。我一直在倡导百万买房、千万买邻的一种生活方式。我们就打个比方，我们在打造一种社区的NBA的模式。买我这个南京锋尚的人肯定都是一种有自己的生意、有自己的事业的人。它肯定是这么一个阶层的。第二个我的产品的定位很独特。在审美和修养上面，可能大家都要属于一个共同圈子的人。另外一个，打个比方，可能我这个住在南京锋尚，我可能是做外贸的，我需要做投资，我对门可能就是一个银行、投资的人，可能容易在社区里面促成一笔生意。所以我们说，你买房花了几百万，但是你做的生意可能上千万了。
曹晖：补充一点，我们的人对自己的未来的发展都是很有信心的。我觉得对于预期的判断，我们房价有这个增长的空间。象锋尚，他们今天贷款，明天就有可能还掉。你看明发，买房都是排队。不是感觉到没有钱买，而是大家都有钱买。
吴德平：南京这个地价好像也看不懂，一个劲的飙升。
南京长发：增长80%—100%。
吴德平：河西从2百万一亩，现在已经到了7百万了。
曹晖：这次仁恒拿了个大盘。
于启春：房价上涨是我们国家的一个热点问题，大家都很关心。其实这个问题探讨起来也是仁者见仁、智者见智，有很多的因素在里面。
主持人：所以现在北京出现了限价的廉租房来调控这方面的问题。
总行代表：我问一下南京锋尚的刘总，一个例子，你遇到这样一个情况，你怎么解决？一个客户，他的收入状况肯定有购买能力的。但是目前由于资金问题，他首付款可以付，但是做银行按揭，前期的还款能力不足，这个房子能卖吗？你怎么处理这个问题？
南京锋尚：因为我就是管理营销的嘛，据我所知，我这边大部分的业主，一次性付款的居多，你说的这种客户在我这里比较少见。
总行代表：我自问自答，我们民生银行能够解决这个问题。为什么这次沟通很重要。我们的产品是需要一个平台给大家介绍的。我们的组合还款法。在前期还款不足的时候，可以让他少还，半年以后他资金回笼了，我们再让他多还。这样就可以解决开发商的售房问题。顾客会问开发商，我为什么要在民生银行做贷款啊？当我们的按揭达到一定的水平，比如说南京市的房子值一百万的话，我们可以让它享受增值服务。比如说机场的贵宾通道，医疗的贵宾通道，高尔夫等。这是民生银行买单的增值服务。我们不设任何的门槛。从产品功能，从服务，从还款时间，达到让开发商满意，那客户为什么不选择我们呢？
于启春：那就是因为我们的宣传不够。
南京锋尚：我们有不少的开户做按揭的时候，有不少是选择民生银行的。在开始提问的时候，我没有提问，我是对民生银行的产品、服务都是非常的满意。希望我们3期、后期的合作能够更好。
主持人：因为时间的关系，我们的论坛就暂告一个段落，今天新浪网给地产商和银行搭建了一个平台，进行面对面的沟通，大家如果还有什么问题以后可以再做探讨。今天的论坛就到此结束，谢谢各位。再见！
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